Mənzil bazarında fantastik və sürətli bahalaşma: tələb ilə təklif arasında uçurum var

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti (AQC) paytaxtın 12 rayonundan 9-da mənzillərin qiymətləri ilə bağlı araşdırma aparıb. Bu barədə məlumat verən qurumun sədri Vüqar Orucun sözlərinə görə, bazarın qiymət vəziyyətinin öyrənilməsinin nəticələri mənzilin bir kvadratmetrinin kəskin bahalaşmasına işıq salır – Bakıda mənzillərin kvadrat metri iki-üç min manata təklif olunur.

Arsenalda tədqiqat məlumatlarının mövcudluğunu nəzərə alaraq, kəskin qiymət artımını qeyd edirik:

Nizami rayonunda yeni tikililərin qiyməti, təşkilatın monitorinqinə əsasən, 2780-3025 manat, köhnə tikililərdə 2533-2610 manat arasında dəyişir. Ərazidə orta qiymət 2633 manatdır. Yeni tikililərlə köhnə tikililər arasında qiymət fərqi 9-15 faiz aralığındadır. Paytaxtın digər yerlərində də qiymət vəziyyəti çox da fərqli deyil.

Xətai rayonunda, araşdırmaya görə, yeni tikililərin qiyməti 2020 manatdan 3408 manata, köhnə tikililərdə 1806 manatdan 3050 manatadəkdir. Yasamal rayonunda ilkin mənzil fondu 2205 manatdan 3985 manata, təkrar mənzil fondu 1940 manatdan 3182 manata qədərdir. Ərazidə orta qiymət 2822 manatdır.

Bakının Nərimanov rayonunda yeni mənzillərin qiyməti 2517-3980 manat, köhnə tikililərdə 2312-3250 manat, rayon üzrə orta qiymət isə 3006 manatdır. Nəsimi rayonunda yaşayış evlərinin bir kvadratmetrinin orta qiyməti 3 min manatı, bəzi yerlərdə isə 4 min manatı ötür.

Binəqədi rayonunda mənzillərin qiyməti bir qədər aşağıdır: yeni tikililərdə qiymətlər 2583-2941 manat, köhnə tikililərdə 1536-2710 manat arasında dəyişir. Suraxanıda orta qiymət 1836 manat, Xətaidə isə 1913 manatdır. Sabunçu rayonunda yeni tikililərdə qiymətlər 2120-2562 manat, köhnə tikililərdə 1875-2239 manat arasında dəyişir. Ərazidə orta qiymət 2226 manatdır.

Son illərdə daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı sürətlənib. Bazar analitikləri bu ilin ilk üç ayının əhəmiyyətli dinamikasını qeyd edirlər. Üstəlik, mənzilin qiyməti təkcə yeni tikili seqmentində artmır, köhnə mənzil fondu da bahalaşır. Əsas səbəblər arasında pulun alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsidir - bu fonda və digər investisiya alətlərinin çatışmazlığı şəraitində pul investisiyaları üçün daşınmaz əmlakın cəlbediciliyi artır. Artan tələb məntiqindən sonra mənzillərin kvadrat metrinin qiyməti durmadan artır.

İpoteka kreditləri, eləcə də binaların sökülməsi və yeni tikililərin tikintisi layihələri qiymət artımında xüsusi rol oynayır. Bütün bunlar birlikdə bazarda fərqli dinamikaya və mənzillərin alqı-satqısı sferasında dəyişikliklərə gətirib çıxarır.

Mütəxəssislərin hesablamalarına görə, bu ilin birinci rübündə mənzillərin qiymətləri ötən ilin müvafiq ayları ilə müqayisədə orta hesabla daha 14,4 faiz bahalaşıb. Maraqlıdır ki, ikinci dərəcəli fond daha da bahalaşır. Qiymətləndiricilərin fikrincə, ilkin bazarda qiymət artımı 12,9 faizə çatıb, təkrar bazarda isə 14,4 faiz bahalaşıb. Üstəlik, artım ümumi inflyasiya səviyyəsindən 2,6 dəfə yüksək olub.

AQC rəhbərinin fikrincə, artımın səbəbləri inflyasiya və əsaslı mənzillərin bizim şəraitdə sərfəli investisiyaya çevrilməsi ilə bağlıdır: “Eyni zamanda, köhnə evlərin sökülməsi layihələri mənzil bazarında tələbin və qiymətlərin artması gözləntilərinə səbəb olur”.

Öz növbəsində daşınmaz əmlak üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev AYNA.AZ-a şərhində qiymət artımını mənzil bazarında uzunmüddətli kreditlərlə əlaqələndirib: “Yüksək qiymətlər müstəqil şəkildə mənzil almaq imkanını buraxmır və buna görə də vətəndaşlar ipotekaya üz tuturlar və faiz də qiymət artımının təkanverici qüvvəsidir”.

Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasının icraçı direktoru Elnur Azadov da əməkdaşımızla söhbətində mövzuya toxunub: “Mənzil bazarında tələb ilə təklif arasında uyğunsuzluq var. Bu da qiymətlərə təsir göstərir. Bazarda tələb və təklif uyğun gəlmir. Bu səbəbdən qiymətlər əsassız olaraq yüksəkdir”.

“İpotekaya uyğun daşınmaz əmlaka tələbat artır. Son illər bazarda ipotekaya yönəlmiş mənzillərin sayı artıb. Qiymətlərin qalxması və son 4 ildə mənzillərin 50 faiz bahalaşması səbəbindən vətəndaşlar uzunmüddətli kreditlərə üstünlük verirlər. Faktiki olaraq biz fantastik dərəcədə yüksək qiymət dinamikasını müşahidə edirik, eyni zamanda əhalinin gəlirləri dəyişməz və potensial müştərilər artıq taksit planından istifadə etmədən mənzil ala bilmirlər”, - deyə həmsöhbətimiz vurğulayıb.

Artan faiz yükü də mənzillərin bazar dəyərinə güclü təzyiq göstərir, çünki demək olar ki, bütün maliyyələşdirmə kredit vəsaitləri hesabına həyata keçirilir. Belə şəraitdə aşağıya doğru qiymət korreksiyası mümkün görünmür.

Müəllif: Emma Rzayeva
ayna.az