Ölkədəki iqtisadi durumun ən real indikatorlarından biri daşınmaz əmlakın qeydiyyatıdır. İqtisadi aktivliyin artması özünü dərhal əmlakla bağlı əməliyyatlarda da göstərir. Son illər bu sahədə baş verən dəyişikliklər, hüquqların qeydiyyata alınması prosesinin sadələşdirilməsi, icra müddətlərinin azaldılması əhalidə qeydiyyata marağını artırıb.
FED.az xəbər verir ki, Azərbaycanda daşınmaz əmlakın qeydiyyatı sahəsində 2017-ci ildə baş verən dəyişikliklər və bu il gözlənilən yeniliklərlə bağlı suallara Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsiyanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin rəisi Hikmət Mustafayev cavab verir.

- Hikmət müəllim, əvvəlcə 2017-ci ilin yekunlarına nəzər salaq. Ötən il qeydiyyatda böyük artım baş verib - 200 minə yaxın daşınmaz əmlak qeydiyyata alınıb. 2017-ci ilin qeydiyyat prosesini necə qiymətləndirirsiz?

- Ümumiyyətlə, 2017-ci il Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin fəaliyyət göstərdiyi bütün sahələr üzrə uğurlu olub. Məsələn, daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatının ümumi sayında 14,5%, ilkin qeydiyyatda 18,5% artım olub.Texniki pasportların sayında əvvəlki illə müqayisədə 18,5 % artım olub, dövlət reyestrindən verilən yüklülük (məhdudiyyət) haqqında arayışların sayı 21.5% artıb. Eləcə də digər sahələrdə - daxil olan vəsaitlərin həcmində proqnoz tapşırıqları 138%, dövlət rüsumları üzrə proqnoz tapşırıqları 108% icra edilib.

- Ötən il Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti qeydiyyat prosesi ilə bağlı bir sıra maraqlı yeniliklər etdi. Onların ən önəmlilərini qeyd edə bilərsiniz?

- Ötən ilin əvvəlində biz “Əmlakın Qeydiyyatı Kalkulyatoru”nu istifadəyə vermişik. Kalkulyator Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin internet saytında yerləşdirilib və hər bir vətəndaş emdk.gov.az saytına daxil olaraq ondan yararlana bilər. Burada daşınmaz əmlakla bağlı bütün əməliyyatlar üzrə həm xidmət haqqı, həm də dövlət rüsumu barədə qabaqcadan tam məlumat verilir. Bu, vətəndaşlar üçün olduqca faydalı yenilikdir. Həm vaxt itkisinin qarşısının alınması və operativlik, həm də vətəndaşların öz xərclərini əvvəlcədən bilib proqnozlaşdırması təmin olunur. Eyni zamanda şəffaflıq prinsipləri də qorunur. Bu gün vətəndaş internetdən istifadə etməklə tam dəqiq məlumatı əldə edir və ən yaxın ödəmə məntəqəsində (e-manat, Paypoint və s.) dövlət rüsumunu və ya xidmət haqqını ödəyib sənədini əldə edir. Göründüyü kimi, tamamilə şəffaf sistemdir.
İkincisi, biz 2017-ci ildə dövlət reyestrindən elektron çıxarışların verilməsinə başladıq. Dünyada bu yenilik çox az yayılıb, Avropanın inkişaf etmiş ölkələrinin cəmi 2-3-ü bu üsuldan istifadə edir. «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Azərbaycan Respublikasının Qanununa edilən dəyişikliklər və dövlət başçısının 24 may 2017-ci il tarixli 1419 nömrəli Fərmanı əsasında bu yenilik qüvvəyə mindi. Həyata keçirilmiş tədbirlər nəticəsində bu gün artıq elektron çıxarışların verilməsinə başlanılıb. Hazırda bələdiyyələrin daşınmaz əmlak üzərində hüquqlarının qeydiyyatı üçün təqdim etdikləri sənədlərin elektron qaydada qəbul edilməsi istiqamətində tədbirlər görülür. Bu da öz növbəsində hüquqların qeydiyyatı sahəsində şəffaflığı daha da artırmış olur. Vətəndaşın təqdim etdiyi sənədlər əsasında hazırlanan elektron çıxarış vətəndaşın “Elektron Hökumət” portalında yerləşən şəxsi kabinetinə göndərilir. Vətəndaş öz istəyi ilə həmin çıxarışı kağız formadaçap edə bilər.
Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi tərəfindən tətbiq edilən bu yeniliklə bağlı aparılmış təbliğat və təşviqat işlərinin nəticəsində vətəndaşlarımız artıq bu yeniliyə alışırlar. İndiyədək bəzən düşünürdülər ki, çıxarış kağız şəklində əlimin altında olsun. İndi bupsixoloji sindrom da aradan qalxır. Bəzən elə olur ki, vətəndaş çıxarışını itirir, buna görə də qeydiyyat orqanına müraciət edib, onun dublikatını alır. Çıxarış “Elektron Hökumət” portalında yerləşdirildikdən sonra dublikatın alınması məsələsi də aradan qalxmış olacaqdır. Vətəndaş həmin portalda şəxsi kabinetinə girib, çıxarışını çap edə bilər.

- Vətəndaş bu elektron çıxarış vasitəsilə notariusda bütün əməliyyatları apara bilər?

- Bəli. Bu gün daşınmaz əmlakın dövlət reyestri sistemi ilə notariuslar arasında onlayn əlaqə mövcuddur.Hətta “Forma 1” adı ilə tanınan yüklülük (məhdudiyyət) arayışları real vaxt rejimində - 10-15 saniyə ərzində artıq onlara ötürülür və notarius görür ki, həmin əmlak yüklüdür ya yox, onun üzərində həbs var, yoxsa yox. Elektron çıxarışlar da “Elektron Hökumət” portalında yerləşdirilir. Notariuslar daşınmaz əmlaka sərəncam verilməsi barədə müqavilələrin təsdiqlənməsi prosesi zamanı bu sənədi elektron informasiya sistemi vasitəsilə çap edirlər. Bu da, yüklülük haqqında arayışların əldə edilməsi kimi, cəmi bir neçə saniyə çəkir.


- Yəni bütün proses elektronlaşdırılıb…

- Bəli, prosesə start verilib. Bu hələ ilkin mərhələdir. Məlum olduğu kimi, hər bir işin başlanğıcında müəyyən çətinliklər olur, lakin sonradan bu çətinliklər aradan qaldırılır.
Vətəndaşlarımız bu yenilikdən faydalanmalıdırlar. Hədəfimiz - tam elektorlaşmadır.
Bundan başqa, 2017-ci ildə hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı sahəsində də bir canlanma, artım yaşanmışdır. Bilirsiz ki, əvvəllər bir mənzilin bir neçə nəfərə satılması halları baş verirdi. Eləcə də, vətəndaşlar tikilmiş binalarda istismara qəbul aktı olmadığı üçün mülkiyyət sənədləri əldə edə bilmirdilər. Nəticədə həmin əmlakın ipoteka qoyulması, bank əməliyyatlarının aparılması, yaxud bağışlama, vərəsəlik əməliyyatlarında problemlərlə qarşılaşırdılar. İndi bunlar tamamilə aradan qalxıb. Vətəndaşlar çox rahat şəkildə müraciət edib dəyərini ödədikləri mənzillər üzrə hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə arayışlar alırlar. Bu arayışlar vasitəsilə notarial əməliyyatların aparılması, alqı-satqı, vərəsəlik, bağışlanma, həmçinin əmlakı ipoteka qoymaq kimi əməliyyatların həyata keçirilməsi mümkündür. Biz bu yeniliklə bağlı hətta kütləvi «çıxarış kampaniyaları» da təşkil edirik ki, mənzil sahibləri qabaqcadan qeydiyyat arayışlarını ala bilsinlər.

- Ötən il tətbiq olunan maraqlı yeniliklərdən biri mənzillərinə çıxarış veriləcək binaların müəyyən olunmasına aid idi. Bu xidmət hansı zərurətdən yarandı?

- Bu xidmət vətəndaşların maariflənməsi üçün nəzərdə tutulub. Əvvəllər vətəndaş heç bir məlumatı olmadan gedib mənzil-tikinti kooperativindən (MTK-dan) mənzil alırdı və ya hər hansı vətəndaşla notariusdan kənar alqı-satqı əməliyyatı aparırdı. Sonra müxtəlif problemlərlə qarşılaşırdı. Məlum olurdu ki, həmin mənzil artıq başqasına satılıb və digər vətəndaşın mülkiyyətindədir. O da bilmədən həmin mənzili yenidən alıb, vəsait xərcləyib. Bu da nəticədə lüzumsuz məhkəmə çəkişmələrinə, digər problemlərə gətirib çıxarırdı.İndi həmin proses tamamilə aradan qalxıb. Vətəndaş sizin qeyd etdiyiniz elektron xidmətdən istifadə edərək almaq istədiyi mənzillə bağlı, bina üzərində hüquqların qeydiyyatıilə bağlı bilgi əldə edir. Bura həm binanın özününqeydiyyatda olub-olmaması, həm də mənzillə aid məlumatlar aiddir.



- Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində daşınmaz əmlakın qeydiyyatı tam sadələşdirilir. Bəs əhali necə, öz əmlakının qeydiyyatında maraqlıdırmı? İnsanlar bu məsələyə necə yanaşırlar?

- Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən ilk çıxarışlar 2006-cı ilin mart ayında verilib.
2006-2008-ci illərlə müqayisədə ötən illər daşınmaz əmlakın qeydiyyatı 3-4 dəfə artıb. İlbəil də qeydiyyatın sayı artmaqdadır. Bu da onu göstərir ki, əhali öz daşınmaz əmlakını qeydiyyata aldırmaqda maraqlıdır.
Ölkədə daşınmaz əmlakın qeydiyyatının artmasının daha bir mühüm səbəbi dövlət başçısının13 yanvar 2015-ci il tarixli 439 nömrəli Fərmanı oldu. Həmin Fərmana əsasən, «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış hüquqlarınqeydiyyatı ilə bağlı sənədlər siyahısı təsdiq edildi. Məlum olduğu kimi, SSRİ dövründə müxtəlif dövlət orqanları tərəfindən vətəndaşlara daşınmaz əmlakdan istifadə hüququ verən sənədlər, məsələn order, sərəncam, əmrlər verilmişdi.Lakin bu sənədlər Azərbaycan Respublikasında qüvvədə olan qanunvericiliyi ilə hüquqların qeydiyyata alınması üçün əsas hesab olunmurdu. Dövlət başçısının 13 yanvar 2015-ci il tarixli Fərmanına uyğun olaraq isə artıq həmin sənədlər də qeydiyyat üçün əsas hesab olundu. Bununla da çoxlu sayda əmlakların qeydiyyatı üçün mövcud olmuş problem aradan qalxdı. Minlərlə insan bu Fərmanın verdiyi imkanlardan istifadə edib əmlaklarını rəsmiləşdirdilər.
Paralel olaraq qeydiyyat prosesinin sadələşdirilməsi, elektron xidmətlərimiz, vətəndaş-məmur ünsiyyətinin azaldılması, qeydiyyat işçiləri tərəfindən etik davranış qaydalarına riayət olunması da vətəndaşlarda daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı prosesinə marağı daha da artırdı.
Qeydiyyatın daha da sadələşdirilməsi, vətəndaş məmnunluğunun artırılmasıüçün hər il tədbirlər görülür, prosedurların, hüquqların qeydiyyatı üçün tələb olunan müddətlərin azaldılması istiqamətində addımlar atılır. 2016-cı ilin aprelındə “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanuna edilmiş dəyişiklik nəticəsində çıxarışın verilməsi müddəti azaldılaraq 20 gündən 10 iş gününə endirilib.Bu gün biz tezləşdirmə əmsalı tətbiq edilməklə çıxarışları 3 və ya 7 iş günü müddətində vətəndaşlara verə bilirik.

- Bu müddət daha da azala bilərmi?

- Bəli, biz vətəndaşlara çıxarışların 1 iş günü müddətində verilməsini təklif etmişik. Bununla bağlı müvafiq qanunvericilik aktlarına dəyişikliklər edilməsi barədə layihə hazırlanaraq aidiyyəti üzrə təqdim olunmuşdur. Layihə qəbul olunacağı təqdirdə çıxarışların 1 iş günü müddətində verilməsi artıq reallığa çevriləcəkdir.


- Bu dəyişikliklər özünü «Doing Business» hesabatında da göstərirmi?

- Bəli. Doing Businesss-2018 hesabatında daşınmaz əmlakın qeydiyyatı üzrə Azərbaycan Respublikası 2017-ci ilin nəticələrinə görə daha bir pillə irəliləyərək 21-ci yeri tutub. Müqayisə üçün deyim ki, 2006-ci ildə ölkəmiz bu siyahıda 58-ci idi. Amma hesab edirəm ki, 21-ci yer, hazırda Azərbaycanda görülən işlərə, daşınmaz əmlakın qeydiyyatı sahəsində həyata keçirilən islahatlara adekvat deyildir. Bizim fikrimizcə, bu gün tətbiq etdiyimiz yeniliklər və qanunvericilik bazasının təkmilləşdirilməsi «Doing Business» hesabtı tərəfindən tam şəkildə qəbul olunmayıb. Onlar da qəbul olunduğu təqdirdə biz ilk onluqda yer ala bilərik.

- Qeydiyyatın artması ilə yanaşı, bunun üçün müraciətlər də artıb. Bəs imtinalar varmı? Və bunların əsas səbəbi nədir?

- Biz maksimal həddə çalışırıq ki, vətəndaşların sənədləri tam qaydasında təqdim edilsin ki,imtinaların sayı azalsın. 2017-ci ildə imtinaların da sayı əhəmiyyətli dərəcədə azalıb. Bu gün imtinaların payıümumi müraciətlərin 1-2%-ni təşkil edir. İmtinalar nədən doğur? Sənəd qəbul olunur, amma yerində müayinə vaxtı müəyyən problemlər meydana çıxır. Tutaq ki, vətəndaş torpaq sahəsinin xüsusi mülkiyyətə verilməsi ilə bağlı müraciət edir. Yerində müayinə olunan zaman müəyyən edilir ki, bura kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqdır və xüsusi mülkiyyətə verilə bilməz. Qanunvericiliyə görə, bu torpaqlar yalnız icarəyə və istifadəyə verilə bilər. Bu səbəbdən də vətəndaşın ərizəsinə imtina verilir. Və ya yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin mühafizə zolağında yerləşən obyektlərə ilkin sənəd əldə edilib. Lakin qeydiyyat orqanına müraciət edən zamanyerində müayinə aparılanda məlum olur ki, bu obyekt mühafizə zolağına düşür. Məlum olduğu kimi, mühafizə zonalarında yerləşən torpaq sahələrinə xüsusi mülkiyyət hüququnun verilməsi qanunvericilik ilə nəzərdə tutulmamışdır. Və ya başqa uyğunsuzluqlar olur. Arxiv materialları üçün sorğular veriləndə, həmin sənədlərin arxiv əsaslarının olmadığı müəyyən olunur. Bu səbədən də imtina verilir, səbəbi göstərilir. Amma çıxış yolları da göstərilir ki, çatışmazlıqlar aradan qaldırıldığı təqdirdə bu sənədin icrası mümkündür.

- Hikmət müəllim, hazırda daşınmaz əmlakın təkrar qeydiyyatı prosesi tam elektronlaşıb. Bəs ilkin qeydiyyatın elektronlaşması üçün hansı addımlar atılmalıdır?

- Bəli, qeyd etdiyiniz kimi, daşınmaz əmlak üzərində hüquqların təkrar qeydiyyatı prosesi elektronlaşmışdır. Vətəndaş alqı-satqı müqaviləsi və ya hərracın nəticələri barədə protokol əsasında əldə etdiyi daşınmaz əmlak üzərində öz hüquqlarını qeydiyyata aldırmaq üçün elektron qaydada qeydiyyat orqanına müraciət edir. Onun bu müraciəti əsasında dövlət reyestrindən çıxarış hazırlanaraq ona təqdim edilir. Qeyd etmək istərdim ki, istər alqı-satqı müqaviləsi, istərsə də hərracın nəticələri barədə protokol onları verən müvafiq qurumların informasiya ehtiyatlarında mövcuddur və bu baxımdan həmin sənədlər əsasında hüquqların yeni mülkiyyətçinin adına qeydiyyata alınması hər hansı çətinlik törətmir.
Lakin daşınmaz əmlak üzərində hüquqların ilkin qeydiyyatı üçün təqdim edilən sənədlər əksər hallarda onları verən müvafiq qurumların informasiya ehtiyatlarında mövcud deyildir, yalnız kağız formada mövcuddur. Hüquqların ilkin qeydiyyatı prosesinin də elektronlaşması üçün həmin sənədlərin onları verən orqanlar tərəfindən skanlaşdırılaraq, informasiya ehtiyatlarına daxil edilməsi, aidiyyəti qurumlarla daşınmaz əmlakın dövlət reyestri sistemi arasında əlaqənin qurulması mühümdür.


- Hikmət müəllim, son vaxtlar torpaqla bağlı əməliyyatların sayı kəskin artıb. Bu nə ilə əlaqədardır?

- Bu gün ölkəmiz sanki islahatlar məkanını xatırladır. Bütün sahələrdə islahatlar aparılır. Həmin islahatlardan biri də daşınmaz əmlak, o cümlədən torpaq sahələri üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatının aparılması prosedurunun təkmilləşdirilməsi və sadələşdirilməsi sahəsini ehtiva edir.
Bu gün bölgələrdə, xüsusilə kənd yerlərində torpağa maraq artıb. Vətəndaşlar öz paytorpaqlarından faydalanmağa, onlardan səmərəli istifadə etməyə başlayıblar.Bu da torpaq bazarında canlanma yaradıb və torpaqların alqı-satqısına maraq artıb. Böyük aqroparkların yaradılması da bu prosesə təkan verdi.

- Xaricilərin Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarına marağı necədi?

- Son dövrlərdə bu sahədə də artım müşahidə olunur. Hüquqların qeydiyyatı ilə bağlı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində olan məlumatların təhlili göstərir ki, xaricilər tərəfindən həm təkrar bazarda mənzil alqı-satqısında, həm də iaşə obyektlərinin alınmasında canlanma müşahidə olunur.Bu da ölkədə investisiya mühitinin yaxşılaşması ilə bağlıdır.

- Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi xidmətini də göstərir. Bu xidmətə tələbat necədir?

- Bəli, bu gün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti daşınmaz əmlakın həm fərdi, həm də kütləvi qiymətləndirilməsi ilə bağlı işləri həyata keçirir. Daşınmaz əmlakın kütləvi qiymətləndirilməsi pilot layihə kimi Sumqayıtda, Quba-Xaçmaz zonasında həyata keçirilmişdir. Bu gün həmin regionlarda yerləşən daşınmaz əmlakların qiymətləri ilə bağlı avtomatlaşdırılmış elektron sistem mövcuddur. Qeydiyyat üçün müraciət edən vətəndaşlar eyni zamanda həmin əmlakın qiymətləndirilməsi barədə arayışlar da tələb edirlər. Əhali bu xidmətdən aktiv istifadə edir.

- Hikmət müəllim, 2018-ci il üçün əsas planlarınız hansılardır?

- Bu il əsas vəzifələrdən biri kimi arxivlərin tam elektronlaşmasını qarşıya qoymuşuq. İkinci mərhələdə isə əsas işimiz ləğv edilmiş Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsindən təhvil alınan 2 milyona yaxın əmlak məlumatlarının tam elektronlaşmasıdır.
Eyni zamanda elektron xidmətlərin sayının artırılması, o cümlədən elektron çıxarış sistemindən istifadə üzrə istifadəçi sayının artırılması ilə bağlı məsələlər üzərində işləyirik. Təbliğat-təşviqat, maarifləndirmə işlərinin gücləndirilməsi, həmçinin «açıq qapı»ların keçirilməsi və s. bu tədbirlərə aiddir.
Qeydiyyat orqanı olaraq öz fəaliyyətimizdə tətbiq etdiyimiz uğurlu yeniliklərdən biri “kütləvi çıxarış” kampaniyaları və “mobil ofislər”dir. İndiyədək bu kampaniyalar əsasən vətəndaşların yaşadığı yerlərdə aparılırdı. İndi isə bu xidmətlərin vətəndaşların iş yerlərində -istehsalat sahələrində, kənd təsərrüfatı və emal müəssisələrində, fabrik-zavodlarda, tarlalarda göstərilməsi üçün tədbirlər planı hazırlamışıq. Bu il ərzində biz bu xidmətlərdən istifadəni daha da genişləndirməyi, onlardan daha çox vətəndaşın faydalanmasını nəzərdə tuturuq.
Bu kampaniyaların qrafiki qeydiyyat orqanının internet resurslarında yerləşdirilib. Həmin qrafiklər yerli icra nümayəndəlikləri və bələdiyyələrə də verilib ki, əhali arasında təbliğatişləri aparsınlar və qrafikdə nəzərdə tutulan həmin günlərdə vətəndaşlar daşınmaz əmlaka dair sənədlərini təqdim etmək üçün fəallıq nümayiş etdirsinlər.

Mənbə: “Daşınmaz Əmlak” jurnalı