Son aylar mənzil bazarında kəskin ucuzlaşma qeydə alınır. Paytaxtın bəzi ərazilərdə hətta 25-40 faiz ucuzlaşma müşahidə olunur.

Amma bu ucuzlaşma alqı-satqıya təsir etmir. Sanki hamı gözləmə mövqeyindədir. Halbuki “Azərbaycan İpoteka Fondu” Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin yaradılmasından, ev satanlardan vergi tutulması qaydalarının dəyişməsindən sonra bazarda canlanma yaranacağı proqnozlaşdırılırdı.

Bəs nə baş verir? Mənzil bazarındakı durğunluğun səbəbləri nədir?

Virtualaz.org saytı bu sualların cavabını axtarıb.

“Satan alandan çoxdursa...”

“Bu gün qapımızı açan yeganə şəxs siz oldunuz. Siz də alıcı deyilmişsiniz...”- bunu metronun “İnşaatçılar” stansiyasının yaxınlığındakı ev alqı-satqı ofisinin sahibi Elvin Abbasov deyir. O, alıcı qıtlığı ilə bağlı suallımıza belə cavab verir.

E.Abbasov deyir ki, indi ev satan alandan çoxdur: “Bu ay Yasamalda, bir də Binəqədidə ev satmışıq. Ofisin yan-yörəsində 6 obyekt satışa çıxarılıb. 4-ü mağaza, biri idman zalı, biri də dərzi sexidir. Qiymətlər də münasibdir, amma alan yoxdur”.

Evlərin qiymətinə gəldikdə isə E.Abbasov deyir ki, Yasamal da daxil olmaqla metronun “İnşaatçılar” stansiyasından “20 yanvar” stansiyasınadək otaqların, mərtəbələrin sayından, təmirindən asılı olaraq 120-400 min manatlıq mənzillər satışdadır: “Ötən il Yasamalda yeni tikilidə 130-140 min manata 3 otaqlı mənzil almaq mümkün deyildi. Belə mənzillərin qiyməti 160 min manatdan başlayırdı. Amma indi 2-3 otaqlı mənzillərin qiyməti təmirindən, yerləşdiyi ərazidən, mərtəbəsindən asılı olaraq 130 min manatdan başlayır”.

Növbəti getdiyimiz yer Badamdar qəsəbəsindəki ev alqı-satqısı ofisi oldu.

Ofisin əməkdaşı Talıb Məmmədov alqı-satqının zəifləməsindən narazılıq edir: “Satışda hər qiymətə evlər var. Məsələn, “Gəlin qayası” restoranının arxasında villa satılır. Qiyməti 1 milyon manata yaxındır. 3 mərtəbəli, 12 otaqlı villanı razılaşma yolu ilə nisbətən ucuz da ala bilərlər. Amma ötən il oxşar villaların qiyməti 1 milyon manatdan yüksək olub. Daha bir villanın qiyməti isə 450 min dollardır. Amma son 2-3 ayda nəinki villa, heç 200 minlik ev də satılmayıb”.

Əmlak agenti onu da qeyd edir ki, hazırda Badamdar qəsəbəsində 210 min manata yeni tikilidə, 90 min manata isə köhnə tikilidə 3 otaqlı ev almaq olar. Həyət evlərinin qiyməti də sahəsinə, şəraitə görə dəyişir. Amma sənədsiz evlərin qiyməti nisbətən aşağıdır. İndi 60-150 min manat arasında sənədsiz ev almaq olar.

Qiymətlər və...

Əmlak Ekspert Mərkəzinin oktyabr ayı üçün təkrar mənzil bazarında apardığı monitorinqin nəticələrinə görə:

Nərimanov rayonu, А.Nеmətulla küçəsində 1 kv.m mənzilin qiyməti 1831 manat,

А.Sultаnоvа hеyкəlinin yanında 1740 manat,

АBŞ səfirliyinin yanında 1863 manat,

Аtаtürк prоspеktində 1866 manat,

Aviаkassanın yanında 1829 manat,

“Аvrоpа” оtеlinin yanında 1758 manat,

“Аzdrаmа”nın yanında 2083 manat,

Аzərbаycаn prоspеktində 2406 manat,

“Аznеft” meydanında 2500 manat,

Axundov bağının yanında 2278 manatdır.

Paytaxtın mərkəzindən kənar ərazilərdə, məsələn, Biləcəri qəsəbəsində mənzilin 1 kvadratmetrinin qiyməti 1555 manat, Binədə - 1141, Buzоvnаda - 1121, Bаdаmdаrda - 1583, Bаkıхаnоvda - 1471, Əhmədlidə - 1315, Mоntin qəsəbəsində isə 1810 manat olub.

İndi də internetdə təqdim olunan qiymətlərə nəzər salaq.

Yasamal rayonu, Şərifzadə küçəsində yeni tikililərdə birotaqlı mənzillər 47-50 min manata, 172-180 kvadratmetrlik 4 otaqlı mənzillər isə 225-250 min manata təklif edilir.

Binəqədi rayonu, 6-cı mikrorayonda eyni sahəyə malik 4 otaqlı mənzili 160 min manata əldə etmək mümkündür.

Yasamal rayonu, Hüseyn Cavid prospektində çoxmərtəbəli binada 4 otaqlı mənzil 400 min manatdır. Metronun “28 may” stansiyasının yaxınlığında 385 min manata, Xırdalanda 115 min manata, Tiflis prospektində 300 min manata mənzillər təklif edilir.

Hüseyn Cavid prospektində köhnə tikilidə 4 otaqlı mənzil 105 min manata, “Elmlər Akademiyasının” yaxınlığında 140 min manata, 4-cü mikrorayonda 100 min manata, Axundov bağının yanında 220 min manata, Bakıxanov qəsəbəsində 105 min manata, Yeni Günəşlidə 80 min manata satılır.

Saytlardakı elanlarda sənədsiz həyət evlərinin qiymətləri də diqqət çəkir.

Sənədsiz həyət evlərinin qiyməti ərazidən asılı olaraq 37-200 min manat arasında dəyişir. Məsələn, Binəqədidə 30-40 min manata 3 otaqlı həyət evləri satışdadır. Biləcəri və Xırdalanda qiymət arasında 4-5 min manat fərq var.

Ramana qəsəbəsində neft buruqlarının yaxınlığında tikilən evləri 27-30 min manata almaq olar. Amma Zığ qəsəbəsində sənədsiz evlərin qiyməti 50 min manatdan yuxarıdır. Üstəlik, son illər tikilən bu evlərin əksəriyyəti sürüşmə zonasında yerləşir. Badamdardakı sənədsiz həyət evləri 200 min manata təklif edilir.

Sənədsiz ev satılırsa...

Rəsmi məlumatlara görə, paytaxtda 500 minə yaxın sənədsiz ev var. Xüsusilə də Bakıətrafı kənd və qəsəbələrdə belə evlərin sayı minlərlədir.

Doğrudur, yeni tikililərin, yəni çoxmərtəbəli binaların əksəriyyəti də sənədsizdir. Amma həyət evlərində vəziyyət fərqlidir. Təbii fəlakət və ya baş verəcək hər hansısa bir hadisəyə görə sənədsiz həyət evlərinə kompensasiya ödənilmir. Çoxmərtəbəli binaların sənədləşdirilməsi gec-tez baş verəcək. Bu evlərin sənədləşdirilməsi problemi isə hələ də açıq qalır. Amma bu problem sənədsiz evlərin satışına da mane olmur.

Məsələn, metronun “Əhmədli” stansiyasının yaxınlığındakı ev alqı-satqı ofisinin sahibi Novruz Hüseynov sənədsiz evlərin daha çox satıldığını deyir: “Əhmədlidə onlarla sənədsiz ev var. Sənədsiz evlər nisbətən ucuzdur. İmkansız ailələrin ev almaq üçün çıxış yolu yoxdur. 100 min manat verib ev ala bilmirsə, başqa nə etməlidirlər? 30 min manat verib sənədsiz ev almaq kirayələrdə yaşamaqdan yaxşıdır”.

Digər alqı-satqı ofislərində də sənədsiz evlərin daha çox satıldığını təsdiqləyirlər.

Bu evlərin satışı zamanı vergi ödənilib-ödənilməməsi barədə sualımıza isə fərqli cavablar alırıq.

N.Hüseynov onu da deyir ki, sənədsiz evlərin tikintisi ilə məşğul olan maklerləri icra hakimiyyətlərindəki məmurlar himayə edirlər: “Bu insanların himayədarları var. Nə evin, nə də torpağın sənədləri qaydasında olmur. Amma uzağı bir həftəyə ev tikib satışa çıxarırlar. Rayon icra hakimiyyətləri, ərazi sahə müvəkkilləri ərazidə ev tikintisindən guya xəbərsiz olurlar? Buna kim inanar?”

Öyrənirik ki, son bir ildə Suraxanı rayonu Dədə Qorqud qəsəbəsində də onlarla belə ev tikilib. Belə evlərin sənədləşdirilməməsi isə milyonlarla manat vəsaitin dövlət büdcəsindən yayınmasına səbəb olur. Başqa sözlə, 500 min evin sənədləşdirilməsi indiki halda büdcəyə əlavə vəsaitin daxil olmasına şərait yaradardı.

Əmlak Ekspert Mərkəzinin rəhbəri Ramil Osmanlı vəziyyəti virtualaz.org saytına şərh edərkən bildirib ki, mənzillərə qeydiyyat məsələsi problem olaraq qalır: “10 ildir ki, Dünya Bankının maliyyəsi hesabına daşınmaz əmlakın qeydiyyatı ilə bağlı layihə həyata keçirilir. Artıq layihə yekunlaşmaq üzrədir. Layihənin əsas istiqaməti ondan ibarətdir ki, Azərbaycanda qeydiyyatsız ev qalmasın. Vətəndaşların mənzillə bağlı fikirləri dəyişsin. Onlar mənzilə sığınacaq kimi deyil, ilkin investisiya mənbəyi, kapital kimi baxmalıdır. Layihə çərçivəsində külli miqdarda vəsaitin sərf olunmasına baxmayaraq Bakı və Bakıətrafı qəsəbələrdə hələ də sənədsiz torpaq və evlərin sayı çoxdur. İnsanlar sənədi olmayaq torpaq alıb ev tikirlər. Təəssüf ki, hələlik bunun qarşısını almaq mümkün deyil. Bu işlə bir qrup makler məşğul olur. Mənzil insanların ən yaralı yeridir. Bazarda qiymələr baha olduğundan Masazırda, Ramanada və ya digər ərazilərdə sənədsiz ev alırlar. Bu işdən pul qazananlar, yəni sənədsiz evlərin alqı-satqısı üzərində biznes quranlar var. Təəssüf ki, onlar öz bizneslərini genişləndirə bilirlər. Bu evlərə mülkiyyət hüquqları verilmir. Dövlət belə evləri istədiyi zaman sökə bilir”.

Narahatçılıq ondadır ki...

Ramin Osmanlı deyir ki, hazırda bazarda durğunluqdur. Bu isə narahatlıq yaradır: “Müəyyən alıcı kütləsi gözləmə mövqeyindədir. Bunda mətbuatda verilən məlumatların, ekspert açıqlamalarının da rolu böyükdür. Məsələ bundadır ki, bazarda qiymət azalması ilə bağlı məlumatlardan sonra prosesin belə davam edəcəyini gözləyirlər. Düşünürlər ki, deməli, ən yaxşı mövqe əslində gözləmə mövqeyidir, çünki müəyyən qədər irəli düşmüş olacağıq. Ona görə də proqnozlar verəndə ehtiyatlı olmaq lazımdır.

Qiymətlərə gəldikdə isə oktyabrda aylıq qiymət azalması 4,5 faiz təşkil edir. İl ərzində qiymət azalması isə 8-8,5 faiz olub. Ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 13,5 faiz qiymət azalması qeydə alınıb. Qiymət azalması davam edir. Lakin əvvəlki illərdə olduğu kimi dinamik deyil. Çünki daşınmaz əmlak bazarında vəziyyəti dəyişə biləcək qərarların müzakirəsi gedir. Bir tərəfdən Vergilər Nazirliyi daşınmaz əmlakın alqı-satqısından vergi tutulması ilə bağlı qanuna yenidən baxdi və kvadratmetrlərlə bağlı müəyyən qədər mütərəqqi qərar qəbul etdi. Digər tərəfdən, İpoteka Fondunun Açıq Səhmdar Cəmiyyətə çevrilməsi ilə bağlı fərman imzalandı. Hazırda Nazirlər Kabineti bu istiqamətdə müvafiq qərar və təlimatlar hazırlayır. Növbəti il üçün proqnozlar var. Həyata keçirilən tədbirlər 2016-cı ildə bazarda kəskin qiymət azalmasının qarşısını ala biləcək”.

R.Osmanlı hesab edir ki, ucuzlaşmanın bir neçə səbəbləri var: “Səbəblərdən biri xarici faktordur. Regionda baş verən proseslər, neftin qiymətinin düşməsi bura daxildir. Əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin azalması da qiymətlərə təsir edib. Tikinti sahəsinə ayrılan vəsait də azalıb. Nəticədə isə bu proseslər mənzil bazarına təsirsiz ötüşməyib. Təkliflə müqayisədə tələb azalıb”.

Ekspertin sözlərinə görə, qiymət azalması mərkəzdən kənarda daha çox müşahidə olunmaqdadır: “Şəhərin mərkəzində, yəni birinci zonada - dəniz kənarı ərazilərdə, İçərişəhərdə, metronun “Sahil” stansiyasından “28 May”a doğru ərazilərdə evlərin qiyməti kifayət qədər yüksəkdir. Çünki bu ərazilər ipoteka üçün əlçatan deyil, buradakı evlərin alqı-satqısı nağd yolla gedir. Söküntü zamanı vətəndaşlara verilən kompensasiya da bu ərazilərdə ev alacaq qədər deyil. Buna görə də birinci zonada dayanıqlıq həmişə aşağı səviyyədə olub.

“Xətai” metrosundan başlayaraq Əhmədliyə doğru ucuzlaşma daha çox hiss olunur. Bu siyahıya “Gənclik” və “Nərimanov” metro stansiyalarının həndəvəri, mikrorayonlar da daxildir. Çünki bu ərazilər daha dinamik ərazilər sayılır. Məsələn, ötən ilin may ayı ilə müqayisədə bəzi ərazilərdə hətta 40 faiz ucuzlaşma var. Ötən il 100 min manata satilan mənzillər indi 60 minə təklif olunur”.

R.Osmanlı deyir ki, yeni tikililərin mənzil bazarındakı payı köhnə tikililəri üstələyib. Bu, özünü həm alqı-satqı əməliyyatlarında, həm də tələbdə göstərir: “Amma yeni tikililərdə sənədləşmə problem olaraq qalır. Bəzi binalarda isə kommunal təminatda problemlər var. Bu isə etimadı aşağı salır.

Mənzil bazarında ipoteka əməliyyatları yalnız sənədləri olan mənzillərin üzərində həyata keçirilir. Ona görə də köhnə tikililər daha çox satılır. Yeni tikililərdə məsələn, bir binanın 5 ünvanı olur. Bina “Azəriqaz”da bir ünvanda, “Bakıelektrikşəbəkə”də digər ünvanda qeydiyyatdan keçir. Binanı sökmək mümkün olmadığından bu evlər sənədləşdirilməlidir. Vətəndaş 10 ildən artıq yaşadığı mənzilə qanunla sahib olmalıdır”.

...İlin başa çatmasına bir ay qaldı. Gələn il mənzil bazarında yeniliklər proqnozlaşdırılır. Yəqin ki, sənədsiz evlərin tikintisinə qoyulan qadağaların sərtləşdirilməsi də bazardakı vəziyyətə təsir edəcək. Hələlik isə alan da narazıdır, satan da...