Teleqraf.com daşınmaz əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyevdən müsahibə alıb.

Müsahibəni təqdim edirik.

– Elnur bəy, əmlak bazarlarında müşahidə edilən kəskin artımın səbəblərini nə ilə əlaqələndirirsiniz?

– Əmlak bazarındakı qiymət artımı müntəzəm baş verir, amma son bir neçə ildə qiymətlər daha çox artıb. Ən çox qiymət artımı 2023-cü ildə oldu.

– Səbəb nə idi?

– 2022-ci ildə başlayan Rusiya-Ukrayna müharibəsindən bir müddət sonra vətənə dönən çoxsaylı həmyerlilərimiz əmlaklar alıb yatırım etdilər. Bunun da qiymətlərə gözlənilməz təsirləri oldu.Lakin indiki dövrdə əmlak bazarında durğunluq və müştəri qıtlığı hökm sürür. Ancaq qiymətlərdə hələ ki enmə yoxdur.

Qiymət artımının müxtəlif səbəblər var. İlk olaraq, yeni binaların tikintisi üçün tələb olunan torpaq sahələrinin azalmasıdır. Tikinti şirkətləri çoxmənzilli yaşayış massivlərini sökür, onların yerində yeni binalar tikirlər. Bu da tikinti xərcini artırır. Çünki evləri sökülən hər bir sakinə kirayə pulu və tikilən binanın yerindən də mənzil verilir.

Bundan əlavə, son illər sosial əmlakların böyük qismi artıq kreditli şərtlərlə də satılır. Paytaxt ərazisindəki mənzillərin böyük hissəsi köhnə, istismar müddəti bitən binalar olduğu üçün ipoteka xidmətinə çevrilə bilmir və kreditli şərtlərlə almaq istəyən çoxsaylı vətəndaşlar arasında rəqabət yaranır, bu da qiymət artımına gətirib çıxarır.

– Köhnə binalarda da qiymət artımı müşahidə olunurmu?

– Əslində, bu binaların qiyməti lap aşağı olmalıdır. Çünki ipoteka verilə, banka girova qoyula bilmir. Həmin binalar sökülüb, yeni tikililərlə əvəzlənir. Evləri sökülən sakinlərə daha böyük sahəsi olan yeni mənzil verilir və müəyyən ödənişlər olunur. Yeni binada verilən mənzilin satış qiyməti onun köhnə mənzilindən daha baha qiymətləndirilir. Bu baxımdan, köhnə binaların alıcıları daha çox alıb söküntülərini gözləyənlərdir. Bu alıcı çoxluğu da qiymətin artması ilə nəticələnir.

– Yerləşdiyi ərazi mənzillərin qiymətinə nə dərəcədə təsir edir?

– Mənzillərin qiyməti nəinki yerləşdiyi ərazi, hətta mərtəbəsinə görə də dəyişir. Məsələn, hər binada bir, iki, üçotaqlı mənzillər var. Bunlar orta blokda, sonuncu mərtəbədə fərqli qiymətdə ola bilir. Amma daha çox tələbat metro, avtobus dayanacaqlarına daha yaxın olan ərazilərdə olur.

– Torpaq sahələri ilə bağlı vəziyyət necədir?

– Torpaq sahələrinə tələbat həmişə, xüsusən, yay aylarında daha çox olur. Hazırkı vəziyyətdə, yəni 2023-cü ilin oktyabrında çıxan qərardan sonra artıq çıxarışı olmayan yaşayış məntəqələrinə, torpaqlara xətlərin çəkilməsi qadağan olunub. Bu səbəbdən, çıxarışlı torpaqlara tələbat artdı. Bu da qiymət artımına səbəb oldu.

– Ötən il Bakının baş planı təsdiqləndi və yeni tikinti işləri aparılacaq. Bu, əmlak sektoruna təsir edəcəkmi?

– Hələ ki baş plana uyğun aparılan tikinti işləri infrastrukturlarla bağlıdır. Amma ümumi şəhərin xarici görünüşünə dəyişiklik gətirə biləcək, mərkəz ərazilərdə olan fərdi yaşayış evlərinin söküntüsü və sair hələ baş tutmayıb deyə bu barədə ətraflı danışmaq tezdir.

– İpotekaya tələb nə dərəcədədir?

– İpotekalara tələb həddindən artıq çoxdur. Amma vətəndaşlar ipoteka ilə ala biləcəkləri mənzilləri tapmaqda çətinlik çəkirlər. Çünki əmlak bazarında ciddi şəkildə qiymət artımı mövcuddur. Mərkəzə yaxın ərazilərdə, məsələn, doqquzmərtəbəli binalarda birotaqlı mənzillərin satış qiyməti 100 min manatdan bahadır.

Yeni tikilən binalarda, çıxarışlı mənzillərdə evlərin qiymətləri kəskin bahadır. Yəni 8 faiz ipotekanın ən aşağı qiyməti 150 min manat, güzəştli ipotekalarda 100 min manatdır. Yəni vətəndaş birotaqlı mənzil almaq üçün bankdan 150 min manat kredit götürməlidir. Hətta paytaxtda belə mənzillər 150 mindən 200 minə qədər qalxıb.

Qiymət o qədər artıb ki, ipoteka ilə mənzil alanlar şəhərdənkənar ərazilərə üstünlük verirlər. Məsələn, gənc ailə ipotekaya mənzil götürüb onu 25 il ödəyir, amma zaman keçdikcə, ailə üzvlərinin sayı çoxalır. Bu da onlara sərf etmir.

– Bəs kirayə mənzil bazarındakı qiymətlər haqqında nə deyə bilərsiniz?

– Kirayə mənzil bazarında da qiymətlər yüksəkdir və bunun da müəyyən səbəbləri var. Məsələn, əvvəlki illərin yay aylarında artıq tələbələrin öz rayonlarına geri dönməsi ilə bağlı kirayə mənzil bazarında boşluq olurdu.

Amma hazırki vəziyyətdə orta məktəbləri bitirib ali təhsil müəssisələrinə imtahan verən tələbələrin əksəriyyətinin nəticəsi bəlli olur. Bu səbəbdən, artıq universitetə yeni qəbul olan tələbələr indidən ev axtarırlar. Bu baxımdan, kirayə mənzil bazarında boş evlərin tapılmasında çətinlik çəkilir.

Başqa bir tərəfdən, 2016-cı ildən başlayaraq, paytaxt ərazisindəki köhnə tikililər sökülür və bu binalarda yaşayan sakinlər kirayə mənzil axtarmağa məcbur olurlar.