“Son 1 ildə daşınmaz əmlak bir çox alıcılar üçün riskdən qaçma alətinə çevrilib”. Bu haqda Modern.az saytına “Value and Sources” konsaltinq şirkətinin baş direktoru Rəşad Əliyev məlumat verib.

Yanvar ayında 200 milyon manat daşınmaz əmlak bazarına axıb...
R.Əliyev deyib ki, kimsə daşınmaz əmlakı şəxsi istifadəsi, kimsə də ondan gəlir götürmək üçün alır:

“Bu dövrdə mütəmadi olaraq qeyd edirdik ki, bank sektorundakı mövcud vəziyyət əmanətlərdəki pul vəsaitlərinin daşınmaz əmlak bazarına axmasına səbəb olur. Bank sektorundakı böhran dövrü olaraq daşınmaz əmlak bazarında aktivliyin yaranmasına səbəb olurdu. Sonuncu bu cür aktivləşmə fevral ayında baş vermişdi. Bazarda aktivliyin yaranmasına səbəb olmuşdumu? Təkcə yanvar ayında Mərkəzi Bankın məlumatına əsasən əmanətlərin həcmi 9 milyard 473,9 milyon manatdan 8 milyard 643,3 milyon manata enib. Bəs bu qədər vəsait, yəni 830,6 manat hara gedib? Sözsüzki onun bir hissəsi (minimum 100 mln manat, maksimum isə həcmin ¼ qədər, yəni təqribən 200 mln manat qiymətləndirirəm) daşınmaz əmlak bazarına axıb.

Müqayisə üçün deyim ki, 2015-ci ildə İpoteka Fondu 97,2 mln manat kredit verib. Fərqi hiss edirsiniz? Üstəlik əmanətlər üzrə fevral ayındakı statistikadan (yəni nə qədər azalıb), “yorğan altında olan vəsaitlərin” həcmi barədə məlumatımız yoxdur. Digər tərəfdən gözləmə mövqeyində olmuş bəzi alıcılarda yanvar və fevral aylarında bazara daxil olmuşdular. Bütün bu faktlar ona işarə edir ki, fevral ayında bazarda aktivliyin artmasının fundamental əsasları olmasa da kifayət qədər texniki səbəbləri olub. Texniki səbəb isə bazara kifayət qədər kapitalın daxil olmasına şərait yaradıb”.

“Köpük”lü təklif qiymətləri...

Ekspert devalvasiyadan sonra daşınmaz əmlak bazarı ilə bağlı çox geniş müzakirələrə səbəb olan qiymət dəyişikliyinə də aydınlıq gətirib:

“Məsələyə baxışlar fərqlənir. Buna müsbət və mənfi cavab verənlərdə var. Ancaq bu cavabları ehtiyyatla qəbul etmək lazımdır. Nə üçün? Qiymət artımı və ya azalması haqda danışdıqda ilk növbədə bunun hansı dövrə nisbətən və hansı valyutada baş verdiyini müəyyən etmək lazımdır. Üstəlik də müəyyən etmək lazımdır ki, söhbət təklif qiymətlərindən gedir, yoxsa baş vermiş əməliyyatlar üzrə rəqəmlərdən. Təklif qiyməti nə qədər istəsəniz arta bilər, ancaq bu heçdə qiymət artımı demək deyil. Çünki qiymət artımı baş vermiş sövdələşmələr üzrə də öz əksini tapmalıdır. Əgər əksini tapmırsa, bu, sadəcə olaraq təklif qiymətlərinin köpük olmasına işarə edir. Bir də ən əsası - baxır kim bazara hansı prizma ilə baxır və qiymətləndirməni necə aparır”.

Bazarda likvidlik artsa da, bir müddət sonra yenidən durğunluq gözlənilir...

Dekabr devalvasiyasından sonra məktəbli də bilir ki, dollar qiymətləri əhəmiyyətli dərəcədə azalıb. Əgər biz ancaq fevral ayından danışırıqsa, bu halda yanvar ayındakı qiymətləri bilmək lazımdır. Yanvarda qiymətlərin hansı səviyyədə olması haqda dürüst məlumat varmı? Olada bilməz, çünki yanvarda olan “oturuşmamış” qiymətlərə nisbətən fevral ayı üçün qiymət dəyişikliyinin müəyyən edilməsi qeyri-mümkündür. Əvvəldə qeyd etmişdik ki, dekabr devalvasiyasından sonra qiymətlər 2-3 ay yeni şəraitə uyğunlaşmalıdır.

Ancaq danılmaz faktdır ki, fevralda bazar üzrə likvidlik nisbətən artıb. Təbiidir ki, bazara kapital girirsə, aktivlik müşahidə olunursa, bu, likvidliyin nisbətən artması deməkdir. Likvidlik artsa da, onun səviyyəsi bazarın pik dövrlərinə nisbətən yenə də xeyli aşağı olub. Bazardakı qiymətlərə ancaq likvidliyin artması təsir edə bilərdi.

Əmlak bazarına yeni "pul kranı" lazım olacaq...

R.Əliyev likvidlik artımını da izah edib: “Sözsüz ki, likvidliyin səviyyəsidə müxtəlif olur. Onun müxtəlif səviyyələri haqda adi bir misal. Məsələn, 100 min manata təklif qiyməti olan mənzil əvvəl 90 min manata satılmırdısa, indi onu 90 minə satmaq olur. Və yaxud likvidlik daha çox artırsa mənzili artıq 95 minə sata bilirik. Ancaq onun təklif qiyməti yenədə elə 100 min manatdır. Buna görə də, əgər biz təklif qiymətini nəzərdən keçiririksə, deməli qiymət artmayıb. Əgər sövdələşmə qiymətini nəzərdən keçiririksə, deməli, qiymət artıb. Bu, misal yəqin fevral ayında bazarda baş verən dəyişiklikləri nisbətən anlamağa kömək edər.
Ancaq fevral ayında bazarda nə baş verməsindən asılı olmayaraq onu ciddi qəbul etməyə dəyməz.

Hazırda ən əsas məsələ əhalinin əllərdə olan sərbəst kapitalı gələcək aylarda yenə də bazara yönəldəcəyi ətrafındadır. Əhalidəki sərbəst kapitalın həcminin getdikcə azalması və bank sektorundakı vəziyyətin sabitləşməsi əmlak bazarını pulla qidalandıran “pul kranı”nın kəsilməsinə səbəb ola bilər. Əgər bazar üçün yeni pul mənbələri formalaşmasa, bu müəyyən dövrdən sonra bazarda yeni durğunluq dövrünün yaranmasına səbəb olacaq”.