Son illər Azərbaycanda çoxmənzilli yaşayış binalarının zirzəmilərində kafe, restoran, çayxana kimi ictimai iaşə obyektlərinin yerləşdirilməsi geniş yayılıb. Sahibkarlar üçün bu, əlverişli ticarət yeri, bəzi sakinlər üçün rahatlıq mənbəyi sayılsa da, əslində ciddi narazılıqlar, hüquqi mübahisələr və təhlükəsizlik problemləri yaradır.
Bu yazıda məsələ hüquqi aspektdən araşdırılır.

Beləliklə Moderator.az oxucuları üçün Azərbaycan Respublikası Vəkillər Kollegiyası Rəyasət Heyətunin üzvü İlhamə Həsənovanın təqdimatında "Vəkil məsləhəti" rubrikasının növbəti yazısını təqdim edirik.

Məsələnin cəmiyyət üçün doğurduğu nəticələr və hüquqi qeyri-müəyyənliklər onu aktuallaşdırır. Bu səbəbdən hüquqi tənzimləməni ictimai müstəvidə aydınlaşdırmaq zərurəti yaranır.

Zirzəmilər kimindir?

Əvvəlcə bu sualı cavablandırmaq lazımdır: çoxmənzilli binanın zirzəmisi kimə məxsusdur?

Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 35-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binada yerləşən ümumi mülkiyyət sahələri, o cümlədən zirzəmilər, həmin binadakı mənzil sahiblərinin birgə mülkiyyətindədir. Yəni binadakı mənzillər xüsusi mülkiyyətdədrsə , artıq zirzəmi də orada yaşayanların ümumi mülkiyyətinə keçir.

Bu, o deməkdir ki, zirzəminin istifadə təyinatının dəyişdirilməsi və ya ictimai iaşə obyekti kimi istifadəsi bina sakinlərinin razılığı olmadan hüquqi baxımdan mümkün deyi.

Qeyri-yaşayış təyinatına keçid və hüquqi tələblər

Mənzil Məcəlləsinin 14 və 15-ci maddələrinə əsasən, yaşayış sahələrinin qeyri-yaşayış məqsədlərinə istifadə olunması üçün aşağıdakı şərtlər ödənilməlidir:
1. Sahənin təyinatı dəyişdirilməli, bu dəyişiklik dövlət qeydiyyatında rəsmiləşdirilməlidir;

2. Sakinlərin yazılı razılığı alınmalıdır;

3. Bina konstruksiyalarına müdaxilə edilməməlidir və digər sakinlərin hüquqlarına xələl gətirilməməlidir.

Bu tələblər sadəcə texniki prosedur deyil – onlar hüquqi zərurətdir. Əgər bir vətəndaş bu qaydalara əməl etmədən zirzəmini restorana çeviribsə, o zaman digər sakinlər məhkəməyə müraciət etməklə həmin fəaliyyətin qanunsuz elan edilməsinə nail ola bilərlər.

İcazə tələb edən qurumlar – kimlərdən razılıq alınmalıdır?

Zirzəminin ictimai iaşə obyektinə çevrilməsi üçün aşağıdakı dövlət qurumlarının razılığı və rəsmi icazəsi tələb olunur:
● Yerli icra hakimiyyəti – tikinti, təyinat və sahibkarlıq fəaliyyəti ilə bağlı;

● Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi – planlaşdırma və tikinti normalarına uyğunluq üçün;

● Fövqəladə Hallar Nazirliyi (FHN) – yanğın təhlükəsizliyi qaydalarına əməl olunub-olunmaması üçün;

● Səhiyyə Nazirliyinin Sanitariya və Epidemioloji Nəzarət Xidməti – qida təhlükəsizliyi və sanitariya normaları üçün;

● Qida Təhlükəsizliyi Agentliyi (AQTA) – ictimai iaşə obyektinin fəaliyyətə başlaması üçün sanitar-epidemioloji uyğunluq;

● Vergi orqanları – sahibkarlıq subyekti kimi uçota alınma və vergi öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi.

Bu qurumların hər biri ayrı-ayrılıqda fəaliyyətə başlanmasına icazə verməlidir. Hər hansı birindən icazə alınmadan obyektin işləməsi qanunvericiliyin pozulması sayılır.

Sakinlər və sahibkarlar arasında balans necə qorunur?

Məsələnin mürəkkəbliyi ondadır ki, bir tərəfdə sahibkarın qanuni biznes fəaliyyəti aparmaq hüququ, digər tərəfdə isə sakinlərin şəxsi həyat, rahatlıq və mülkiyyət toxunulmazlığı hüququ dayanır. Hüquqi baxımdan prioritet sakinlərin razılığı və ümumi əmlak üzərində hüququdur.
Əgər sakinlərin narazılığı yazılı şəkildə təqdim olunarsa, icra hakimiyyətləri həmin obyekti bağlamaq, yaxud fəaliyyətini məhdudlaşdırmaq səlahiyyətinə malikdirlər. Əks halda, bu məsələ məhkəmə müstəvisinə daşınır.

Nəticə və hüquqşünas tövsiyəsi

Zirzəmidə ictimai iaşə obyekti açmaq istəyən sahibkarlar üçün hüquqi prosedurlar mürəkkəb və çoxpilləlidir. Lakin qanuna uyğun fəaliyyət həm hüquqi məsuliyyət risklərini azaldır, həm də cəmiyyətlə konfliktləri önləyir.
Sakinlər isə öz hüquqlarını bilmək və qorumaq üçün:
● Binanın balans sənədləri ilə tanış olmalı,

● Zirzəminin statusunu yoxlamalı,

● Təyinat dəyişməsinə dair razılıq verib-vermədiklərini dəqiqləşdirməlidirlər.

Bu cür məsələlərdə mütəxəssis hüquqşünas məsləhəti almaq, həm sahibkarların, həm də sakinlərin gələcəkdə hüquqi zərərə məruz qalmamasına yardım edəcəkdir.

İctimai iaşə obyektlərinin şəhər həyatına töhfə verməsi danılmazdır. Lakin bu töhfənin qanun çərçivəsində və cəmiyyətin hüquqlarını nəzərə almaqla həyata keçirilməsi dayanıqlı hüquqi sistemin əsas tələblərindəndir.