2016-cı il daşınmaz əmlak bazarı üçün ən ağır illərdən biri kimi proqnozlaşdırılırdı. Belə də oldu, həqiqətən də, ötən il paytaxtın mənzil bazarı həm aktivlik, həm qiymət baxımından çətin keçdi. Dolların manata nisbətən kəskin bahalaşması bu bazara ciddi təsirlərlə yadda qaldı. Bir tərəfdən əhalinin real gəlirlərinin azalması, inflyasiya hazırda mənzil bazarında qiymətlərin tərəddüdünə səbəb olub. Əlində pulu olan alıcı onu mənzilə yatırmaq istəmir, bazarın stabilləşməsini gözləyir və nəticədə daşınmaz əmlak bazarında durğunluq yaranır.

Bəzi ekspertlər 2017-ci ilin birinci yarısından etibarən qiymətlərdə ucuzlaşma olacağını proqnozlaşdırsalar da, bu məsələdə onlar arasında fikir ayrılığı var. Bəzi ekspertlər paytaxtın mənzil bazarında yaxın aylarda qiymətlərin enməsini gözləmirlər. Hətta hazırda mənzil sahibi olmaq üçün indiki dövrü ən münasib dövr kimi xarakterizə edənlər də tapılır. Bəs əslində paytaxtda daşınmaz əmlak bazarında vəziyyət necədir? Alıcı varmı? Yeni ildə mənzil alqı-satqısında qiymətlərlə bağlı proqnozlar necə olacaq? Bu və digər suallara cavab tapmaq üçün virtualaz.org Bakının mənzil bazarındakı vəziyyətlə bağlı araşdırma aparıb.

“Makler” işi... qapısı qıfıllı ofislərdən başlanır

Bir vaxtlar ən qazanclı peşələrdən sayılan “makler” işinə indi heç kim gəlirli biznes kimi baxmır. Bunu bilmək üçün “ev alverçiləri”nin üzərindən kilidi əskik olmayan ofislərinə baş çəkmək kifayətdir. Bəzən kilidi açıq olsa belə, günlərlə bu qapıların tutacağını itələyib açan olmur. Yolumuzu “Əcəmi” metrostansiyasının ətrafında yerləşən ev alqı-satqısı ilə məşğul olan obyektlərdən saldıq. Əksəriyyəti qıfıllı, açıq olanları isə boş və müştərisiz.

Eyni vəziyyət şəhərin digər hissələrində, o cümlədən, Yasamal və Nərimanov rayonlarında yerləşən alqı-satqı məntəqələrində hökm sürür. Satışla məşğul olanların əksəriyyəti hələ ki, mənzil qiymətlərində heç bir ucuzlaşmanın olmadığını, əksinə ötən aylarla müqayisədə bahalaşma olduğunu bildirirlər.

10 ildən çoxdur ki, mənzil alqı-satqı ilə məşğul olan Xıdır Vəliyevin sözlərinə görə, son iki ayda bazarda nisbətən canlanma var. Yəni yay aylarında tamamilə ölən bazar yavaş-yavaş dirçəlməyə başlayır. Amma ofisə gələnlər real ev alanlar deyil, daha çox qiymətlə maraqlananlardır.



X. Vəliyevin sözlərinə görə, bu sahədə vəziyyət o qədər acınacaqlıdır ki, hətta buna “maklerlik” işinin bitməsi kimi də baxmaq olar. “Təxminən iki ay olar ki, almasalar belə, heç olmasa yaxınlaşıb mənzil soruşanlar var. Alıcıların hamısı ucuz ev axtarır. Bazar qiymətinə olan evi alan yoxdur. Məsələn, kim borca-filana düşüb “əlimyandıda” satırsa, onun evi alınır. Alıcı evin bir qədər ucuz satıldığını hiss etməsə, o evə yaxın düşmür. Amma alıcı sayı ötən illə, iki il əvvəllə müqayisəyə gəlməz. İndi demək olar ki, alıcı yoxdur. Mən son 4 ayda cəmi bir ev satmışam. Bu ona görə deyil ki, mən işləyə bilməmişəm. Ev alqı-satqısı ilə məğul olan 72 ofislə əlaqəm var, hamıda eyni vəziyyətdir. Hesab edirəm ki, “maklerlik” işi artıq qurtarıb”, - deyə X. Vəliyev deyir.

Müsahib söhbətində vurğulayır ki, müştərilər daha çox ucuz evlərə meyl edirlər. Ən çox tələbat isə 1 və 2 otaqlı evlərədir. “Hamı ucuz ev axtarır. Qiymətlərdə isə nəinki enmə, əksinə, artım var. Hətta nisbətən münasib qiymətə mənzil istəyən müştərilərimiz var, amma biz onlara ev tapıb verə bilmirik. Bir ay bundan əvvəlki qiymətlər indi təkrar olunmur, artım hiss olunur. Əvvəl ucuz variantlara az da olsa rast gəlinirdisə, indi ümumiyyətlə, rast gəlinmir. Ən çox tələbat isə 1 və 2 otaqlı evlərədir. Bunlar daha “xodovoy” sayılır”, - deyə ev alverçisi əlavə edir.

Dolların məzənnəsi sabitləşsə...

Digər bir “makler” Müseyib Əfəndiyev isə hesab edir ki, əgər dolların məzənnəsi sabitləşsə, alıcı da olar. Çünki insanlar əllərində olan pulu mənzilə vermək əvəzinə dollara çevirib saxlamağa üstünlük verirlər.

“Əvvəlki illərlə müqayisədə satış bazarında sönmə müşahidə olunur. Hətta elə ay olur ki, ev satmırıq. Yenə də ən çox satış elə mikrorayonlardadır. Çünki buranın yeri də əlverişlidir, qiymətləri də münasibdir . Şəhərin içində ən çox satılan isə bina evləridir. Nisbətən kənarlara doğru getdikcə, Məsələn, Masazır, Sulutəpə, Xocahəsən, Biləcəri və Xırdalan ərazisində tələbat həyət evlərinədir”, - deyə M. Əfəndiyev qeyd edir.

Paytaxtın ən bahalı və ən ucuz evləri

Virtualaz.org-un araşdırmasına görə, şəhərin ən məhsuldar mənzil bazarı mikrorayonların ərazisindədir. Burada həyət evləri az olduğundan ən çox tələbat 1 və 2 otaqlı bina evlərinədir. Burada bir otaqlı mənzilin qiyməti 42-55 min manat arasındadır.

İki otaqlı mənzillər 55-65 min manata, 3 otaqlılar isə 70-90 min manata satılır. Söhbət birinci mərtəbədə yerləşən bina evlərindən gedir. Mərtəbələrdən asılı olaraq mənzillərin qiymətində müəyyən fərqlər ola bilər.

Şəhərin ən bahalı mənzilləri isə əsasən Nizami küçəsində (“Tarqovı”) və “Elmlər Akademiyası” metro stansiyasının ətrafındadır. "Elmlər Akademiyası" metro stansiyası ətraflarında köhnə tikili, "Xruşov" layihəli, 1 otaqlı mənzillərin qiyməti 57-63 min manat arasında dəyişir. Qiymətlər, mənzillərin təmirinə, yerləşdiyi mərtəbəsinə, binanın künc tərəfində yerləşib-yerləşməməsinə görə təyin olunur. 2 otaqlılar 85-130 min manat arası, 3 otaqlılar isə 100-180 min manat arası dəyişir.

Yasamal rayonunda 1 otaqlı mənzillər 60-70 min manat, “Xruşovka” layihəli köhnə binalarda 2 otaqlı mənzillər 60- 90 min manata, 3 otaqlı mənzillər isə 100-160 min manata təklif olunur.

Nizami rayonunda 1 otaqlı köhnə binada olan mənzillər 33 min manatdan başlayır. 2 otaqlı mənzillər 55- 68 min manata, 3 otaqlı mənzillər isə 100-130 min manata satılır, Nərimanov rayonunda 1 otaqlı mənzillər 55-75 min manat, 2 otaqlı mənzillər 75-100 min manat, 3 otaqlı mənzillər isə 100-160 min manatdır.

Paytaxtın daşınmaz əmlak bazarında monitorinq aparan "Əmlak Bazarı İştirakçıları" İctimai Birliyin ən son açıqladığı rəqəmlərə görə, ötən ilin noyabr ayında ilkin yaşayış mənzil bazarında kvadratmetrin qiymətinə görə təklif olunan ən bahalı mənzillər Səbail (2412 AZN/M2), Nəsimi (1806AZN/m2) və Nərimanov (1724 AZN/M2) rayonlarında qeydə alınıb. Ən ucuz mənzillər isə Sabunçu (951 AZN/M2) və Suraxanı (923 AZN/M2) rayonlarında yerləşir. Qaradağ, Xəzər və Pirallahı rayonlarında ilk mənzil bazarında təklif yoxdur.

Evlər 5% bahalaşıb

Daşınmaz əmlak üzrə ekspertlər paytaxtın daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin ilin əvvəli ilə müqayisədə 5 %-dək bahalaşdığını deyirlər. Alıcılıq səviyyəsi çox aşağı düşdüyünə görə, mənzil bazarında durğunluq yaranıb. Bir çox əmlak sahibləri isə bu durğunluğu gördüklərinə görə qiymətləri endirməyə məcbur olurlar.

İqtisadçılar paytaxtın son illər od tutub yanan mənzil bazarındakı qiymətlərin süni olaraq şişirdildiyini iddia edilər. Onların fikrinə görə, elə bu səbəbdən də, uzun müddət şişirtmə qiymətlərin qalması mümkün deyil. İqtisadçı ekspert Vüqar Bayramov hesab edir ki, bu ilin birinci yarısında mənzil bazarında qiymət azalmaları davam edəcək.

Ekspert bunu bir tərəfdən, alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsi, bunun da bazarda tələbin azalmasına səbəb olması ilə əlaqələndirir. Rusiyada yaşayan həmyerlilərimiz də artıq Bakının mənzil bazarında tələb yaratmırlar. Digər tərəfdən isə, manatın bazar dəyəri müəyyənləşdirilmədiyi üçün potensial alıcılar da öz pullarını dollarda saxlamağa üstünlük verirlər.

“Evi satanlar isə daha qısa zamanda mənzili satıb pulu xarici valyutaya çevirməyə üstünlük verdikləri üçün bazarda təklif də azalmır. Bu isə mənzil bazarında tələb və təklif arasında kəskin fərq yaradır. Manatın bazar məzənnəsi müəyyənləşənədək əmlak bazarındakı durğunluq qalacaq. Buna görə də, milli valyutanın bazar dəyəri müəyyənləşməzsə, yaxın aylarda əmlak bazarında tələb dəyişməyəcək və bu isə yeni qiymət azalmaları deməkdir. Hal-hazırda mənzillərin qiymətinin artması üçün heç bir ciddi iqtisadi səbəb yoxdur”, - deyə iqtisadçı ekspert bildirir.



“Bakıda mənzillər maya dəyərinə satılır”

Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov isə mənzillərin ucuzlaşması ilə bağlı deyilənlərlə razılaşmır. Ekspertin sözlərinə görə, hazırda paytaxtda mənzillər demək olar ki, maya dəyərinə satılır.

“Mən hesab edirəm ki, paytaxtda mənzil bazarının qiymətlərində manatla ifadədə enmə olmayacaq. Çünki bu qiymətlərin ən aşağı göstəricisidir. Təsəvvür edin ki, bu gün Bakıda qiymətlər MDB məkanında ən aşağı qiymətlərdir, bundan aşağı mümkün deyil, çünki hər bir məhsulun maya dəyəri var. Maya dəyərindən aşağı satış mümkün deyil və mən də bundan aşağı düşməni mümkün saymıram”, - deyə N. İbrahimov bildirib.

Ekspert hesab edir ki, hazırda mənzil qiymətlərində nominal artım müşahidə olunur. Onun sözlərinə görə, ilin yekununa əsasən belə nəticəyə gəlmək olar ki, Bakının mənzil bazarında manatla ifadədə az da olsa, artım var. Amma buna qiymət artımı demək düzgün olmazdı, bu manatın dəyərinin itirilmə kompensasiyasıdır:

“Amma dollarla ifadədə azalma var. Ümumən daşınmaz əmlak bazarında iqtisadiyyatın digər seqmentləri ilə müqayisədə qiymət azalması var. Manatla artım digər sahələrə nisbətən daha azdır və dollarla azalma digər sahələrlə müqayisədə daha çoxdur. Artım nominal göstərici ilə ifadədə görünür, bu nominal artımdır, dəyər artımı deyil”, - deyə ekspert bildirir.

Mütəxəssislər hesab edirlər ki, hazırda paytaxda ən çox tələbat bina evlərinədir. Lakin insanlar daha çox ucuz bina evlərinə üstünlük verirlər. Amma bununla belə satış o qədər aşağı düşüb ki, hazırda mənzil alanların böyük əksəriyyəti ipoteka krediti ilə mənzil alanlardır, nağd pulla mənzil alanlar isə hazırda yox səviyyəsindədir.

Bütün bunlarla yanaşı dolların məzənnəsinin sabitləşəcəyi məqamda da əlindəki dolları evə yatıranların olması bir qədər şübhəli görünür. Bu insanların bir neçə il öncə yatırım kimi aldığı mənzilə görə uduzmasından irəli gəlir ki, bu da manata olan inamın itməsinə səbəb olub.