“Sosial mənzillərlə bağlı şərtlər layihənin sosial mahiyyətini arxa plana keçirir”

“Yeni Müsavat”ın “Bizim qonaq” rubrikasında bu dəfə müsahibimiz daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Ramil Osmanlıdır. Onunla Azərbaycanda mənzil bazarının durumundan, özəlliklərindən, sosial mənzil və ipoteka şərtlərindən, daşınmaz əmlak bazarının investisiya imkanlarından danışdıq.

- Ramil bəy əvvəlcə istərdim özünüz haqqında məlumat verəsiniz. Bu sahəyə gəlişiniz necə oldu?


- Tam təsadüf nəticəsində bu sahəyə gəlmişəm. Daha öncə daşınmaz əmlak bazarı ilə bağlı jurnalistika sahəsində fəaliyyət göstərirdim. O zaman Əmlak Bazarı İştirakçıları İctimai Birliyinin bir jurnalı var idi, mən həmin jurnala jurnalist kimi dəvət etdilər və orada işləməyə başladım. Artıq 3 aydan sonra jurnalistika fəaliyyətimə son qoydum və bu QHT-də fəaliyyət istiqaməti üzrə işlərin genişləndirilməsi ilə bağlı işlərə başladım. Təqribən 4-5 aydan sonra təşkilatın icraçı direktoru oldum. İki təhsilim var - biri iqtisadiyyat, digəri jurnalistika sahəsindədir. Təəssüflər olsun ki, o zaman müəyyən səbəblərdən təhsilimi davam etdirmək haqqında düşünə bilmədim. Düşünürəm ki, artıq təhsilimi davam etdirmək üçün gecdir, bu gün praktik sahədə fəaliyyət göstərməyim mənim üçün daha məqbuldur. Əsas fəaliyyətim artıq kommersiya fəaliyyəti sahəsindədir. Qiymətləndirmə Təşkilatının inkişafı üçün çalışıram. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin Sədriyəm.


- Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarının digər ölkələrdən müsbət və mənfi mənada hansı özəllikləri var?


- Müsbət mənada Avropa ölkələrindən, inkişaf etmiş bazarlardan fərqi odur ki, bizim bazar unikallığı ilə seçilir. Avropa insanı daşınmaz əmlaka ilkin investisiya mənbəyi kimi baxırsa, Azərbaycanda daşınmaz əmlaka baxış sığınacaq mənbəyidir. Bu da insanları məcbur edir ki, əmlak sahibi olsunlar. Bəzi ailələrdə evi olmayan oğlana qız vermirlər. Evsizlərə yuxarıdan aşağı bir baxış var.


Mənfi cəhətlərə gəlincə, Azərbaycan mənzil bazarı nəinki Avropa ölkələrindən, hətta MDB ölkələrindən də bəzi məsələlərdə geridə qalır. Azərbaycanda adambaşına düşən orta mənzil göstəricisi 18 kvadratmetrdir. Rusiya, Ukrayna, Qazaxıstan kimi ölkələrdə artıq bu rəqəm 30 kvadratmetrə yaxınlaşır, Avropa və Şərqi Avropa ölkələrində 35 kvadratmetrdən yuxarıdır. ABŞ və Kanadada, bir sıra inkişaf etmiş ölkələrdə bu rəqəm 40-45 arasında dəyişir. Azərbaycanda yüzlərlə ailələr var ki, adambaşına 10 kvadratmetr mənzil sahəsi düşmür.

Bizim geri qalan cəhətlərimizdən biri də odur ki, ölkənin mənzil fondu əhalinin heç 70 faiz məskunlaşmasına da imkan vermir. Ona görə də yaşayış fondunun genişləndirilməsinə ciddi şəkildə ehtiyac var. Geri qalan cəhətlərimizdən biri ondan ibarətdir ki, Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında 1 kvadratmetr üçün müəyyən olunan qiymətlər faktiki olaraq əhalinin alıcılıq qabiliyyətinə, ÜDM-ə, orta aylıq əmək haqqına və digər göstəricilərə qeyri-adekvatdır.

“Daşınmaz əmlak bazarında da investisiya cəlbediciliyinin artırılması üçün inhisarçılıq meylləri tamamilə aradan qaldırılmalıdır”

Eyni zamanda Azərbaycanda mülkiyyət hüquqlarının qorunması baxımından da çox ciddi problemlər var. Bu problemlər bu gün hətta hökumətin apardığı siyasətə çox ciddi zərbələr vurur. Bu gün Azərbaycanda investisiya cəlbediciliyinin aşağı düşməsində bu səbəblərin ciddi rolu var. İnsanların illərlə əziyyətlə qurduqları mənzil, zavod, fabrik hansısa hökumət qurumunun qərarı ilə bir gecədə sökülür və insanlara heç bir kompensasiya ödənilmir. Belə olan təqdirdə hətta nazirin özünün efirə çıxıb investor çağırması belə nəticə verməyəcək. Bu baxımdan hesab edirəm ki, biz Avropadan , hətta bir çox inkişaf etməkdə olan ölkələrdən geridəyik.


- Hazırda ən aktual məsələ sosial evlərlə bağlıdır. Lakin bu mənzillərin əldə edilməsi üçün qoyulan şərtlərə baxsaq, yoxsul təbəqənin yenə kənarda qaldığını görürük. Faktiki olaraq orta həyat tərzi keçirən insanlara güzəşt tətbiq edilir... Şərtləri necə qiymətləndirirsiniz?


- Daha öncə bu haqda müzakirələr gedərkən hesab edirdik ki, daha çox aztəminatlı və mənzilə ehtiyacı olan təbəqənin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması istiqamətində atılacaq çox ciddi bir layihə olacaq. Bu gün də bu ümidlərimizi itirməmişik. Ancaq Sosial Mənzil Fondunun yaradılması, idarə edilməsi və onunla bağlı qəbul olunan qərarlar bu şərtlərə adekvat deyil. Daha çox bu gün də qüvvədə olan Sosial İpotekanın tələblərinə uyğundur. Bundan ötrü yeni bir fondun yaradılmasına, dövlət vəsaitlərinin sərf olunmasına ehtiyac yox idi. Bunu Sosial İpoteka formasında həyata keçirmək olardı. Ancaq artıq qərarlar qəbul olunub və buna uyğun işlər aparılır. Biz hələ də ümid edirik ki, sosial mənzillərdən istifadə edəcək ailələrin tərkibinə aztəminatlı təbəqə də daxil olacaq.


Mən hesab edirəm ki, sosial mənzillərin məhz gənc ailələrə verilməsi də ədalətli deyil. Çünki çox ağır iqtisadi və sosial şərtlər altında yaşayan 40-50 yaşına qədər mənzil sahibi olmayan insanlar var. Gənc ailələrin gələcəkdə ev almaq imkanları daha çoxdur, nəinki artıq yaşlaşmış, iş imkanlarını itirmiş belə ailələrin. Hesab edirik ki, bu diskriminasiya aradan qaldırılmalıdır.


- Ramil müəllim, bir məsələ də var ki, güzəştli kateqoriyaya daxil olan insanların əksəriyyətinə hökumət ev imkanları yaradır. Məsələn, hərbçilərə ev verilir, idmanda uğur qazananlara ev ala biləcək qədər mükafat verilir. Onların bu kateqoriyaya daxil edilməsi, aztəminatlı ailələrə qarşı ədalətsizlik deyilmi?


- Biz də əvvəl elə düşünürdük ki, bu evlər evsiz insanlara veriləcək. Ancaq şərtlərdən belə çıxır ki, bir-iki evi olan insanlar da yenidən güzəştli şərtlərlə sosial mənzil ala biləcəklər. Bu qərarlara yenidən baxılmalıdır. Bununla bağlı ciddi müzakirələr getməlidir. Hazırkı şərtlər bu layihənin sosial mahiyyətini arxa plana keçirir. Bu, artıq bir kommersiya layihəsidir və məqsəd pul qazanmaqdır. Sosial layihənin formatı tam fərqli olmalıdır. İndiki şərtlər bu formata uyğun deyil.


- Hazırkı ipoteka şərtlərini necə qiymətləndirirsiniz?


- Mövcud ipoteka şərtlərini normal hesab edirəm. Digər ölkələrin, MDB ölkələrinin qrafikinə baxsaq, ən optimal şərtlərdən biri Azərbaycandadır. Ancaq bu gün üçün İpoteka Fonduna dövlət tərəfindən ayrılan vəsaitlərin həcmi kifayət qədər aşağıdır. Bu fondun daşınmaz əmlak bazarına heç olmasa 20-30 faiz töhfə verməsi üçün il ərzində İpoteka Fonduna dövlət tərəfindən ayrılan vəsaitin həcmi fondun özünün də yerləşdirdiyi vəsaitlərlə birgə ən azı 250 min manatı ötməlidir. Ancaq bugünkü şərtlər buna uyğun deyil.


- Daşınmaz əmlak bazarını yay aylarında nə gözləyir?


- Biz artıq proqnozların üzərində dayanmalıyıq. Ancaq mən təəssüf edirəm ki, bəzi dostlarımız 1 il sonra ilə bağlı proqnozlar verirlər. Daşınmaz əmlak bazarında heç bir araşdırma aparmayan, heç bir fəaliyyəti olmayan insanlar da 6 ay sonra ilə bağlı proqnoz verirlər. Biz ictimai adamlar olduğumuz üçün verdiyimiz proqnozlar cəmiyyətdə qəbul olunur, bazara təsir edir. Mən hesab edirəm ki, hazırkı iqtisadi vəziyyətdə bu cür proqnozların verilməsi bazar üçün ziyanlı bir tendensiyadır. İndiki şərtlər çərçivəsində biz deyə bilmərik ki, 3-4 aydan sonra bazarda qiymət artımı baş verəcək. Çünki bunun üçün heç bir iqtisadi əsas yoxdur. Azalma ola bilər. Bunun üçün ehtimallar var. Ancaq qiymətlərdə 15 faiz azalma olacaq deyə proqnoz verib, potensial alıcıları da bazardan qaçırmaq düzgün deyil. Bazarın bir neçə formada iştirakçıları var. İnvestordan tutmuş reiltora qədər insanlar var ki, onlar bu sahədən pul qazanırlar. Bizim verdiyimiz hər bir proqnoz bu sahəyə təsir edir. Ancaq deyim ki, yay aylarında daşınmaz əmlak bazarında müsbətə və mənfiyə doğru əhəmiyyətli bir dəyişiklik gözlənilmir. 3-4 faizlik dəyişik ola bilər, ancaq ikirəqəmli dəyişiklikdən söhbət gedə bilməz.


- Bəs, mənzil bazarında hazırkı vəziyyət necədir?

“Bu mənzillərin məhz gənc ailələrə verilməsi də ədalətli deyil, çünki çox ağır iqtisadi şərtlər altında yaşayan 40-50 yaşlı evi olmayan insanlar var”

- Hazırkı vəziyyət kirtikdir. Alqı-satqı əməliyyatlarının sayında kəskin azalmalar var. Bazarda alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşdüyü bir dövrü yaşayırıq. Eyni zamanda bütün bu iqtisadi göstəricilərlə yanaşı bazara pul axınları da əhəmiyyətli dərəcədə azalıb. Bunun biri makroiqtisadi amillərlə bağlı olan səbəbdir, ikincisi isə daxili səbəblərdir. 2013-2014-cü illərdə hökumət təqribən ilyarımlıq müddət ərzində şəhərsalma və infrastruktur layihələrinə təqribən 4,7 milyard manat vəsait ayırmışdı. Bu, Azərbaycan bazarının 3 illik tutumuna bərabər bir rəqəmdir. Ona görə də ilyarım ərzində gözlənilməz bir halda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin iki dəfəyə yaxın artımı qeydə alındı. Təbii ki. Biz bazara süni yollarla pul axınının sürətləndirilməsinin də tərəfdarı deyilik. Ancaq hesab edirik ki, bu gün Azərbaycanda investisiya cəlbediciliyinin artırılmasına ehtiyac var. Bu həm normativ hüquqi aktların dəyişdirilməsi, həm investorlara dövlət təminatının verilməsi, vergi güzəştlərinin tətbiqi və digər amillərdən asılı olan bir məsələdir. İndiki mərhələdə hökumət bu addımları atmalıdır.


- Daşınmaz əmlaka yatırım etmək istəyənlərə nə tövsiyə edərdiniz?


- Bu gün Azərbaycanda dövlət əmlakının özəlləşdiriməsi ilə bağlı üçüncü dövlət proqramı həyata keçirilir. Hesab edirəm ki, investisiya cəlbediciliyi baxımından bu proqram çərçivəsində çox normal bir şərait var. Yüzlərlə dövlət obyektləri özəlləşdirməyə çıxarılır. Qiymətləri də bazar qiymətlərinə yaxındır, çox münasib qiymətlərdir. Bu obyektlərin özəlləşdirilməsindən sonra işlədilməsi baxımından da heç bir problem yoxdur. Məsələn, kimsə kondisioner zavodu alırsa, məcbur deyil ki, kondisioner istehsal etsin. O zavodu alıb başqa profil üzrə də fəaliyyətə başlaya bilər. Digər tərəfdən hesab edirəm ki, torpaq sahələrinin də çox ucuzlaşdığı bir ərəfədədir. Torpaq almaq üçün normal şərait yaranıb. Azərbaycan da investisiya cəlbediciliyinin artırılması üçün bəzi inhisarçılıq meylləri tamamilə aradan qaldırılmalıdır. Çünki inhisarçılıq rəqabət imkanlarını və bu sahəyə marağı azaldır. Nə qədər ki, bazarda risklər var, investisiya cəlbediciliyi baxımından normal hal deyil. Cənab prezidentin çıxışında da biz eşitmişik ki, ayrı-ayrı dövlət məmurlarına çağırışlar edib. Bu cür halların aradan qaldırılması ilə bağlı qərarlar verib. Ancaq təəssüf ki, o cür çıxışların qarşılığında atılan addımların müsbət nəticə verdiyini deyə bilmirik.

Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarında elə bir şərait yaradılmalıdır ki, nəinki yerli, hətta xarici investorlar bu bazara axın etsinlər. Gürcüstan bazarına investisiya qoyuluşundan Azərbaycanlılar birinci yerdədirlər. Bu da həmin ölkədə investisiya şəraitinin normal olmasından irəli gəlir. Azərbaycan biznes hesabatında daşınmaz əmlakın qeydiyyatına görə yaxşı yerlərdədir. Ancaq təəssüflər olsun ki, investisiya mühitinin yaxşılaşdırılması baxımından sonuncu yerlərdən birini tutur. Halbuki investisiya dövlətin ayaqda qalması, iqtisadi problemlərin daxili resurslar hesabına aradan qaldırılması, ölkəyə valyuta daxilolmalarının artırılması, iş yerlərinin yaradılması, əhalinin rifahının yaxşılaşdırılması baxımından əhəmiyyətli məsələdir. Ona görə də hökumət bunun üzərində daha ciddi dayanmalıdır, nəinki digər məsələlərin...